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東日本大震災以降、賃貸オフィスを選ぶ際に、ビルの地震対策を重要視する人が増えています。地震対策としては様々な建物の構造がありますが、中でも効果が高いとして注目されているのが免震構造。ここでは、免震構造の仕組みや特徴、メリット、デメリットなど、オフィス選びの際に役立つ情報をお伝えします。

オフィスに採用される免震構造は、建物の基礎部分と本体の間に設けた免震装置がビルの揺れを軽減するものです。免震装置は、地震の際に変形し、激しい揺れを緩やかな揺れへと変換し、建物や中にいる人を守ります。代表的な免震装置の「鉛プラグ入り積層ゴム」は、板状のゴムや鋼板を交互に複数枚重ねたものです。また、「弾性すべり支承」と呼ばれるものは、柱の下に設置されたすべり材が、特別な表面処理をした鋼板の上を滑ることで、地震の揺れを軽減するものです。高層ビルや軟弱な地盤で効果を上げるとされています。こうした免震装置は地震の揺れを3分の1から5分の1まで軽減するとされています。

免震構造と、制振構造や耐震構造は原理が異なります。免震構造は建物を免震装置の上に載せるのに対し、制震構造は建物の最上部に設置したおもりの動きを活用して外から加わる力と逆方向に力を発生させて建物の揺れを軽減する構造です。また、耐震構造は建物の壁や柱、梁などに補強材を入れるなどして建物自体を頑丈にして振動に対する強度を強化します。免震や制震構造は専用装置の設置費用が高額で、耐震構造の建物が主流になっているとされています。また、構造をチェックする上では、新耐震基準を満たしているかどうかが一つのポイントです。新耐震基準は、1981年の法改正以降に適用された、それまでの旧耐震基準より厳しい基準の耐震性能です。1981年以降に建築確認を受けた物件に適用されています。

建物自体の揺れが少なく、建物内での安全性が確保できるというメリットのある免震構造ですが、デメリットもあります。この構造は地面と建物が離れているために一般的な建物と比べて不安定になるため、地震の際に強風を伴った場合、揺れがより大きくなる可能性があります。また、縦揺れを伴う直下型の地震に対しての効果があまりないといわれています。周期の長い、ゆっくりとした大きな揺れを伴う長周期地震動の際にも共振を引き起こして揺れが増幅される恐れもあります。設置コストが大きいこと、定期点検などメンテナンスの手間がかかることもデメリットとして挙げられます。

賃貸物件を探す際には、まず、不動産会社に建物の耐震構造を確認しましょう。ただ、免震構造は、一般的に耐震性能が優れているとされていますが、建設コストが大きく、採用している建物が少ないといわれています。そのため、採用している建物は免震構造をアピールしているケースが多いでしょう。また、耐震構造と合わせて確認したいのが、耐震等級です。耐震等級は、住宅性能表示制度の項目の一つで、地震に対する建物の強さを表しています。この数値が高ければ高いほど地震に対する建物の強度が増しますので、この等級が高く、免震構造である物件がベストでしょう。

免震構造は一般的に耐震性能としての評価が高く、オフィス選びの際の選択肢としては、最有力候補といえるでしょう。ただ、免震構造は歴史が浅いことや前述のようなデメリットもあります。耐震性能は地震の種類や地盤の状況、建物それぞれの特性などとも関連してきますので、どの構造がよいかは、ケースバイケースともいえます。ですから、地震対策について不動産会社などから詳しい情報を入手し、前述の耐震等級などの評価基準などと合わせて、総合的に判断するとよいでしょう。