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新規でオフィスを用意したり、移転を考えていたりする会社にとって魅力的な居抜き物件。一番の特徴は初期費用を大幅に抑えられる点ではないでしょうか。しかし手軽に入居できる居抜き物件ならではのトラブル例も多く見られます。ここではぜひ知っておきたい居抜き物件の原状回復について見ていきましょう。

通常オフィスを賃貸契約すると、使い勝手のいいように間仕切りを入れたりむき出しの壁を塗装し直したりします。居抜き物件とはそれまで使用していたオフィスの構造をそのまま残すことで、退去者は撤去費の節約ができ、さらには建築資材を解体しないことでエコの観点からも有益な仕組みです。一方新しく入居したい会社にとっても一からオフィスを整える必要がなく、双方にとってwin-winの物件になります。

一般的に居抜き物件の原状回復とは「賃貸契約を交わした時点の状態に回復すること」を意味します。例えばオフィスとして使用する場合、広い空間に間仕切りを入れる・床にカーペットを敷く・壁紙を明るい色に張り替えるなどしますが、それらを全て取り払い元の状態に戻すことです。さらには搬入したオフィス家具や備品なども全て運び出す必要があります。

初期費用が安く済む居抜き物件ですが、いざ使用する段階になって使い勝手が悪くそのまま使用できないというケースも見られます。居抜き物件は必然的にレイアウトや内装が決まってしまうため、自分たちの使い方やイメージに合わない場合は改修費がかかり、余計な出費がかさんでしまうというリスクも考慮しておく必要があります。

一般的にテナント側には原状回復の義務があるとされますが、その範囲規定の曖昧さからトラブルになるケースが多数見られます。平成12年東京高等裁判所の事例によると、退去時にテナント側が保証金から原状回復費を差し引いた分の残額返金をオーナー側に求めましたが、オーナー側は保証金の額を大幅に上回るとしてさらに不足額をテナント側に請求しました。裁判ではテナントには原状回復の義務があるとして、不足額を支払うようにとの判決が下りました。

（参考：http://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/54-062.pdf）

原状回復のトラブルに遭わないためにも、居抜き物件を契約する前にオーナーとテナント双方がしっかりと認識を擦り合わせておく必要があります。契約前の内見の時点で物件に破損箇所はないか、空調設備に不備はないかなどをしっかりとチェックし、気になる箇所はメモや写真で残しておくと安心です。さらにそれを書面にして、どこまで原状回復するかをあらかじめ取り決めておきましょう。入居時には手軽で便利な居抜き物件ですが、後々トラブルが多いのも実情です。テナント側とオーナー側双方にとって円満な契約になるよう、事前にしっかりとした確認の場を持つようにしましょう。