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2019.10.16
投資用マンションの注意点。
オフィスの情報ではないのですが、投資用マンションの注意点についてご説明させて頂きます。
デメリットの少ないと言われるワンルーム投資ですが、初期段階においては注意が必要です。
買ってから、「そんなはずじゃなかった！」となる前に何が必要でしょうか。
●実入りが少ない
ワンルームマンションはアパートなどと比べると、収益性が劣ります。
マンションはどうしてもアパートよりも価格が高く、単純な利回りだけをみれば中古アパート/戸建ての方が利回りは高いです。
特に新築マンションを購入した場合、利回りは2〜3%ということもあるでしょう。
最近は地価の上昇に伴い、新築だけではなく中古マンションの価格も上がっています。
なかなか安く購入できなくなったため、中古マンションで5%程度の利回りを確保できる物件で御の字でしょうか。
●空室になったら収入ゼロ(リスク分散ができない)
一つの部屋しか所有していない場合、空室が発生すると収入がゼロになる恐れがあります。
仮に1,800万円で家賃8万円の物件を購入した場合、毎月の収入は8万円ですが、入居者がいなくなると一気に家賃収入は0円になってしまいます。
1,500万円で家賃3万円のアパートを3部屋購入した場合、満室時の収入は同じく9万円ですが、入居者が一斉に退去しない限り家賃収入がゼロになることはありません。
退去が発生すれば1ヶ月〜3ヶ月程度の空室期間が発生しますし、内装工事、清掃費や広告費などの出費が発生します。
家賃収入が0円になると、ローンを返済するためのお金は給料などからの持ち出しになります。
空室期間が長期化するリスク自体は低いものの、1部屋しか持ってない場合はローンの返済にリスクが生じるのです。
また、地方、都心部の内装にかかる費用に差異が少ないため、低賃料相場の地域では、退去毎にすさまじいマイナス収支になる可能性があることにも注意が必要です。
上記、不動産会社によっては、節税対策や返済が終われば年金代わりになる、、、などと常套句を謳ってきます。
どんな投資商品を検討するにしても、ご自身が何を求めて投資を行うのか？をはっきりと明言できない内は、手出ししない方が賢明でしょう。
